Marco del Plan

Como se detalló previamente, el Plan del Centro Regional del Área de Midtown incluye una amplia gama de designaciones de uso del suelo que representan el carácter único del área, al mismo tiempo que fomentan y apoyan los patrones de desarrollo que reflejan las metas del Plan Integral SA Tomorrow y las preferencias de la comunidad del Área de Midtown. A continuación está la lista completa de categorías de uso del suelo adoptadas por el Consejo de la Ciudad en el Código de Desarrollo Unificado el 11 de octubre de 2018. Cada categoría listada incluye descripción, orientación general sobre dónde es más apropiada la designación de uso del suelo y una lista de distritos de zonificación permitidos

Urbanización incluye grandes viviendas unifamiliares separadas en lotes individuales de urbanización o en subdivisiones de conservación. Esta forma de desarrollo debería ubicarse lejos de arteriales principales, y puede incluir ciertos usos no residenciales como escuelas, lugares de culto y parques ubicados centralmente para el acceso vecinal conveniente. Distritos de zonificación permitidos: FR, R-20, RE, and RP.

• La densidad típica en esta categoría de uso del suelo es de hasta 2 unidades de vivienda por acre.

Residencial de Baja Densidad incluye viviendas unifamiliares separadas en lotes individuales, incluyendo viviendas prefabricadas y modulares. Por lo general, esta forma de desarrollo no debería ubicarse adyacente a arteriales principales. Esta categoría de uso del suelo puede incluir ciertos usos no residenciales como escuelas, lugares de culto y parques ubicados centralmente para el acceso vecinal conveniente. Distritos de zonificación permitidos: R-4, R-5, R-6, NP-8, NP-10, y NP-15.

La densidad típica en esta categoría de uso del suelo es de 3 a 12 unidades de vivienda por acre. IDZ y PUD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Residencial Urbano de Baja Densidad incluye una variedad de tipos de vivienda incluyendo unifamiliares separadas y juntas en lotes individuales, viviendas en pequeños lotes, dúplex, tríplex, cuádruplex, cabañas, viviendas prefabricadas, apartamentos con jardín y poca altura, y casas móviles prefabricadas. Esta categoría de uso del suelo también podría albergar usos de pequeñas tiendas y servicios que tienen como objetivo apoyar a los usos residenciales adyacentes. Otros usos no residenciales, que incluyen pero no se limitan a escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deberían ubicarse centralmente para acceso vecinal conveniente. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, R-5, R-6, RM-5, RM-6, MF-18, MH, MHC, MHP y NC.

La densidad típica en esta categoría de uso del suelo es de 7 a 18 unidades de vivienda por acre. IDZ, PUD, MXD y TOD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Residencial de Densidad Media alberga una variedad de tipos de vivienda incluyendo unifamiliares separadas y juntas en lotes individuales, viviendas prefabricadas y modulares, dúplex, tríplex, cuádruplex, y apartamentos con jardín y poca altura con más de (4) unidades de vivienda por edificio. Las cabañas y viviendas unifamiliares en lotes muy pequeños también son apropiadas dentro de esta categoría de uso del suelo. Los usos multifamiliares de mayor densidad, cuando sea práctico, deberían ubicarse cerca de instalaciones de tránsito. Ciertos usos no residenciales, , que incluyen pero no se limitan a escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deberían ubicarse centralmente para acceso vecinal conveniente. Distritos de zonificación permitidos: R-3, R-4, RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MH, MHC y MHP.

La densidad típica en esta categoría de uso del suelo es de 13 a 33 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Residencial de Alta Densidad incluye edificios de baja y media altura con cuatro (4) o más unidades de vivienda en cada uno. Residencial de alta densidad alberga desarrollo compacto incluyendo apartamentos, condominios e instalaciones de vivienda asistida. Esta forma de desarrollo se ubica generalmente a lo largo o cerca de arteriales o accesos principales. Ciertos usos no residenciales, , que incluyen pero no se limitan a escuelas, lugares de culto y parques, son apropiados dentro de estas áreas y deberían ubicarse centralmente para acceso vecinal conveniente. Esta clasificación puede utilizarse como barrera de transición entre usos residenciales de menor densidad y usos no residenciales. Los usos residenciales de alta densidad deberían ubicarse de forma que no dirijan el tráfico a través de usos residenciales de menor densidad. Distritos permitidos de zonificación: RM-4, MF-25, MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, MH, MHC y MHP.

La densidad típica en esta categoría de uso del suelo variaría de 25 a 50 unidades de vivienda por acre.

IDZ, PUD, MXD, y TOD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Comercial de Vecindario incluye usos comerciales de menor densidad como tiendas u oficinas pequeñas, servicios profesionales y tiendas y servicios de conveniencia que tengan como objetivo apoyar los usos residenciales adyacentes. Los usos comerciales de vecindario deberían ubicarse a poca distante de áreas residenciales vecinales. Debe prestarse consideración especial a instalaciones peatonales y de bicicleta que conecten vecindarios a núcleo comercial. Distritos permitidos de zonificación: O-1, NC y C-1.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Comercial Comunitario incluye oficinas, servicios profesionales y usos de tiendas que son accesibles para ciclistas y peatones, y se conectan con las instalaciones de tránsito. Esta forma de desarrollo debería ubicarse cerca de grandes intersecciones o donde se haya establecido un área comercial. Los usos comerciales comunitarios tienen como objetivo apoyar varios vecindarios, tener un mayor mercado que los usos comerciales vecinales, y atraer clientes de las áreas residenciales cercanas. Todos los estacionamientos fuera de las calles y zonas de carga adyacentes a usos residenciales deberán incluir áreas verdes de amortiguación, iluminación y controles por señales. Ejemplos de usos comerciales comunitarios incluyen, pero no se limitan a, cafés, oficinas, restaurantes, salones de belleza, tiendas o mercados de vecindario, tiendas de reparación de calzado y clínicas médicas. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, NC, C-1 y C-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Comercial Regional incluye usos de gran densidad que atraen clientes tanto de comunidades adyacentes como de la gran región metropolitana. Los usos comerciales regionales están ubicados generalmente cerca de núcleos junto a vías rápidas o arteriales principales e incorporan instalaciones de tránsito de gran capacidad. Los usos Comerciales Regionales deben incorporar entradas bien definidas, circulación interna compartida, cortes limitados al bordillo de vías rápidas y calles arteriales, aceras y árboles de sombra en estacionamientos, paisajismo entre los estacionamientos y las calles y señalización bien designada. Ejemplos de usos comerciales regionales incluyen, pero no se limitan a, cines, viveros, talleres de vehículos, gimnasios, centros de mejoras para el hogar, hoteles y moteles, edificios de oficinas de altura media y alta, y concesionarias de vehículos. Distritos de zonificación permitidos: O-1.5, O-2, C- 2, C-3, L y BP.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Uso Mixto de Vecindario contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a escala vecinal. Dentro de los edificios de uso mixto, se animan las unidades residenciales ubicadas por sobre el primer piso. Los usos típicos del primer piso incluyen, pero no se limitan a, pequeños espacios de oficinas, servicios profesionales y tiendas y restaurantes a pequeña escala. La mezcla de usos puede distribuirse de forma horizontal o vertical, y no hay requisito para que un único edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo están permitidas en el área de Uso Mixto de Vecindario para asegurar el acceso a opciones de vivienda y servicios con cercanía a la fuerza laboral local. Cuando sea posible, los edificios se ubican cerca del derecho público de paso, y el estacionamiento se ubica detrás de los edificios. Los requisitos de estacionamiento se minimizan utilizando una variedad de métodos creativos, como acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, para maximizar el suelo disponible para viviendas y servicios comunitarios. Se fomenta que los espacios peatonales cuenten con luces y señales, y el paisajismo urbano debe acomodar a peatones, ciclistas y vehículos. Las propiedades clasificadas como Uso Mixto de Vecindario deberían ubicarse cerca de instalaciones de tránsito. Distritos permitidos de zonificación: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, O-1, NC, C-1, MH, MHC, MHP, FBZD, AE-1 y AE-2.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Uso Mixto Urbano contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a un nivel de densidad medio. El desarrollo de Uso Mixto Urbano tiene, por lo general, mayor escala que un Uso Mixto de Vecindario y una escala menor que un Uso Mixto Regional, aunque muchos de los usos permitidos podrían ser los mismos en las tres categorías. Los planos del edificio podrían ser del tamaño de la cuadra, pero podrían ser más pequeños dependiendo de la configuración y densidad general de la cuadra. Los usos típicos del primer piso incluyen, pero no se limitan a, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y tiendas incluyendo tiendas de alimentos. La mezcla de usos puede distribuirse de forma horizontal o vertical, y no hay requisito para que un único edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo están permitidas en el área de Uso Mixto Urbano para asegurar el acceso a opciones de vivienda y servicios con cercanía a la fuerza laboral local. Los estacionamientos se animan en la categoría de Uso Mixto Urbano, pero no son necesarios. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, que pueden incluir estacionamientos o lotes fuera del sitio. Se fomenta que los espacios peatonales cuenten con luces y señales, y el paisajismo urbano debería acomodarse a peatones, ciclistas y vehículos. La categoría de Uso Mixto Urbano debería ubicarse cerca de instalaciones de tránsito. Distritos permitidos de zonificación: RM-4, RM-5, RM-6, MF-18, MF-25, MF-33, MF-40, O-1, O-1.5, C-1, C-2, MH, MHP, MHC, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Uso Mixto Regional contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales e institucionales a gran densidad. Los desarrollos de Uso Mixto Regional se encuentran por lo general dentro de centros regionales y cerca de instalaciones de tránsito, donde sean apropiados los edificios de altura media-alta. Los usos típicos del primer piso incluyen, pero no se limitan a, servicios profesionales, oficinas, usos institucionales, restaurantes y tiendas incluyendo tiendas de alimentos. La mezcla de usos puede distribuirse de forma horizontal o vertical, y no hay requisito para que un único edificio contenga más de un uso. Las opciones de vivienda/trabajo están permitidas en el área de Uso Mixto Regional para asegurar el acceso a opciones de vivienda y servicios con cercanía a la fuerza laboral local. Cuando sea posible, el desarrollo se construye idealmente del tamaño de la cuadra, con pocas limitaciones de construcción. Los requisitos de estacionamiento pueden cumplirse mediante acuerdos de estacionamiento cooperativo o compartido, que pueden incluir estacionamientos o lotes fuera del sitio. Si se cumplen los requisitos de estacionamiento en el sitio, se animan los estacionamientos estructurados. Los espacios peatonales deben ser amplios con luces, señales y paisajismo urbano acomodado a peatones. Los proyectos de Uso Mixto Regionales fomentan la incorporación de instalaciones de tránsito en el desarrollo. Distritos permitidos de zonificación: MF-33, MF-40, MF-50, MF-65, O-1.5, O-2, C-2, C-3, D, ED, FBZD, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Uso Mixto de Empleo/Flexible brinda un ambiente flexible de vida/trabajo con una mezcla urbana de usos residenciales y servicios industriales ligeros. Los usos incluyen oficinas a pequeña escala, tiendas, estudios de arte, fabricación orientada al arte, espacios de trabajo y empresas creativas, usos industriales y de fabricación en cabañas. Los usos adaptativos de estructuras vacantes o poco utilizadas se fomentan para proporcionar una repoblación urbana y oportunidades apropiadas de empleo dentro o en cercanía de vecindarios. Los edificios tienen un plano pequeño y pueden parecerse a desarrollos universitarios separados en muchos sitios o con varios edificios multifuncionales en un sitio. Distritos permitidos de zonificación: RM-4, MF-18, MF-25, MF-33, O-1, O-1.5, C-1, C-2, L, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Uso Mixto Empresarial/Innovador alberga usos industriales con usos de oficina, comerciales y residenciales, todos dentro de un ambiente cohesivo, a gran escala y con mayores planos que la categoría de Uso Mixto de Empleo/Flexible. Talleres industriales de arte, fabricación, procesamiento y ensamblaje de última tecnología, y otros usos industriales están permitidos, además de usos comerciales. Formación vocacional, centros de aprendizaje tecnológicos, universidades médicas e instituciones de investigación/desarrollo también son apropiados para estos espacios. Estándares adicionales de rendimiento ambiental deberían aplicarse a las propiedades designadas como Uso Mixto Empresarial/Innovador, tales como horarios de actividad, carga, niveles de ruido e iluminación, para asegurar que la densidad de los usos industriales sea comparable a la de los otros usos no residenciales. La mezcla de usos puede distribuirse de forma horizontal o vertical. Las opciones de vivienda/trabajo están permitidas en el área de Uso Mixto Empresarial/Innovador para asegurar el acceso a opciones de vivienda y servicios con cercanía a la fuerza laboral local. Uso Mixto Empresarial/Innovador debería incorporar instalaciones de tránsito y bicicleta para apoyar la fuerza laboral y en formación. Distritos permitidos de zonificación: RM-4, MF-18, MF-25, O-1.5, O-2, C-2, C-3, L, I-1, MI-1, BP, AE-1, AE-2, AE-3 y AE-4.

IDZ, PUD, MXD, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

Industrial Ligero incluye una mezcla de usos de fabricación, parques industriales y usos limitados de ventas/servicios que satisfacen los usos industriales. Los usos industriales deben estar ocultos y separados de otros usos no industriales. Cualquier almacenamiento exterior deberá estar debajo de un techo y oculto de la vista pública. Los ejemplos de usos industriales incluyen laboratorios farmacéuticos, tiendas de muebles, aserraderos, producción de alimentos y almacenamiento. Distritos permitidos de zonificación: L, I-1, MI-1 y BP.

IIDZ, TOD y MPCD podrían considerarse consistentes con esta categoría de uso del suelo, siempre y cuando los usos permitidos incluidos en el plan del sitio de zonificación y la ordenanza de zonificación sean consistentes con los usos y densidades descritos previamente.

'Industrial Pesado incluye fabricación pesada, procesamiento y empresas de fabricación. Los usos industriales pesados deberán concentrase en arteriales, vías rápidas y líneas ferroviarias. Esta categoría no es compatible con categorías de escala vecinal o aquellas que permitan zonificación residencial. Industrial Pesado debería separarse de usos no industriales por un uso de suelo permitido o un separador importante. Los ejemplos de usos industriales pesados incluyen fabricación de vehículos, baterías y almacenamiento de petroquímicos. Distritos permitidos de zonificación: I-1, I-2, MI-1, MI-2, QD y SGD.'

Agrícola incluye agricultura de cultivos, cría de animales y prácticas agrícolas relacionadas. La viviendas unifamiliares separadas y unidades de vivienda accesorias separadas se permiten en suelos agrícolas o ranchos en densidades muy bajas o en subdivisiones de conservación que no interfieran con las operaciones agrícolas. Usos comerciales limitados a satisfacer usos agrícolas y ganaderos, como mercados campesinos, enfermerías, establos, y posadas están permitidos. Para conservar la calidad escénica, se prefieren barreras naturales de vegetación, mayores limitaciones, control incrementado de señales, canales de drenaje de tierra y estándares de control de acceso más restrictivos junto a importantes corredores escénicos. La protección de la planicie de inundación y áreas amortiguadoras a lo largo de arroyos y ríos es instrumental al conservar el carácter rural. Distritos permitidos de zonificación: RP y FR.

Parques/Espacio Abierto puede incluir, pero no se limita a, terrenos grandes, lineares o no mejorados donde se promueva la conservación y no se fomente el desarrollo debido a la presencia de limitaciones topográficas o usos institucionales en el lugar. Parques/Espacio Abierto puede incluir corredores de servicios públicos o usos privados del suelo que alienten recreación exterior activa o pasiva. Los ejemplos incluyen parques pequeños, regionales o lineares propiedad de, u operados por, la Ciudad, como también parques privados asociados con subdivisiones y asociaciones vecinales.

Ciudad/Estado/ Gobierno Federal incluye áreas propiedad de, y operadas por, una agencia de la ciudad, estatal o federal. Los ejemplos pueden incluir oficinas gubernamentales, instalaciones de servicio público como bibliotecas y comisarías, bases militares, universidades estatales y cortes federales. Esta categoría no aplica a propiedad de una agencia pública que sea arrendada a y operada por un tercero.