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Vivienda

Panorama de Vivienda

El Centro Regional del Área de Midtown tiene algo más de 6,000 hogares y crece más rápido que la ciudad en general, añadiendo casi 800 hogares desde el 2010. El crecimiento anual de hogares al 2.3% es mucho más rápido que el promedio de 1.0% de la ciudad. El Área de Midtown tiene un ingreso familiar promedio de $30,750, inferior al promedio de la ciudad, en parte debido a una gran población estudiantil y a la colección de unidades de vivienda pública.

 

Actualmente hay 7,340 unidades de vivienda en el Centro Regional del Área de Midtown. La estructura vacante en el área es mucho más alta que el promedio de la ciudad, con el 17% de las unidades de vivienda del Área de Midtown vacantes. La alta tasa de vacantes puede ser impulsada por el gran número de proyectos de vivienda de construcción reciente. Sin embargo, también puede ser un indicio de que un número significativo de unidades de vivienda se utilizan como unidades de alquiler a corto plazo.

El parque habitacional en el Área de Midtown es una combinación de tipos, edad y calidad de vivienda. El parque habitacional se reparte entre viviendas muy antiguas y muy nuevas. Desde 2010 se han construido 192 casas para la venta y se han desarrollado más de 1,500 apartamentos en el Área de Midtown.

El área tiene una mayor concentración de inquilinos que la ciudad en conjunto, con el 75% de las unidades de vivienda ocupadas alquiladas, en comparación con el 47% en toda la ciudad. La mayoría de estos alquileres son en viviendas de baja densidad; el 57% de las unidades de alquiler se encuentran en edificios con 4 unidades o menos.

La capacidad de costeo de la vivienda se mide en términos de "carga de costes", o la proporción de los ingresos que se paga por los costes de la vivienda. En general, un hogar que gasta más del 30% de su ingreso bruto en costos de vivienda, se considera que tiene una "sobrecarga de costos". Generalmente, la accesibilidad de los propietarios no es un problema significativo en el Área de Midtown; sin embargo, los cambios recientes en el mercado están impactando en la accesibilidad de la propiedad. El precio promedio de la vivienda en el Área de Midtown en 2017 era de $358,000 y ha aumentado en un 9% anual en los últimos cinco años. En general, el 24% de los propietarios en el área tienen una sobrecarga de costos, pagando más del 30% de los ingresos para la vivienda, una cifra a la par con el promedio del Condado de Bexar. Sin embargo, este porcentaje aumentó del 17% al 24% desde el 2000.

 

La accesibilidad de los alquileres en el Área de Midtown es cada vez más preocupante. El alquiler promedio de los apartamentos en el Centro Regional del Área de Midtown es de $1,276 por mes y los alquileres mensuales promedio han aumentado en $650 desde 2010, lo cual es casi el doble del aumento promedio del condado. La sobrecarga de costos es un problema creciente para los inquilinos de bajos ingresos en el Área de Midtown, donde el 74% de los hogares inquilinos ganan menos de $20,000 y el 52% de los hogares inquilinos ganan entre $20,000 y $35,000 gastando más del 30% de sus ingresos en renta. Hay un mayor número de inquilinos en viviendas unifamiliares, lo que despierta preocupación por el posible desplazamiento de los residentes en la medida en que los inquilinos de menores ingresos en viviendas unifamiliares son los más vulnerables a los efectos del aumento de los alquileres y del valor de las propiedades.

 

 

Los asuntos y estrategias de vivienda fueron los principales temas de discusión en la Reunión Comunitaria #2 y en la Reunión del Equipo de Planificación #5, así como temas prominentes de opinión de la comunidad y partes interesadas durante todo el proceso de planificación. Los Resúmenes de la Reunión Comunitaria y de la Reunión del Equipo de Planificación están disponibles en la Biblioteca de Documentos de la web del Plan del Centro Regional del Área de Midtown.

 

Dificultades de Vivienda en el Centro Regional del Área de Midtown

El Área de Midtown crece rápidamente y se ha convertido pronto en una de las áreas más atractivas para vivir para un número cada vez mayor de habitantes de San Antonio. Mientras que el Área de Midtown actualmente tiene una diversidad de tipos de vivienda e ingresos, una parte significativa de la población son hogares de bajos ingresos, así como unidades de vivienda ocupadas por inquilinos (con muchos inquilinos en casas unifamiliares o edificios más pequeños con 2 a 4 unidades). Este alto porcentaje de inquilinos, en particular la gran proporción en viviendas unifamiliares, hace que estos hogares sean más vulnerables al desplazamiento a medida que se producen nuevos desarrollos y aumentan los valores de mercado.

Aunque el porcentaje de hogares del Área de Midtown que padecen una sobrecarga de costos de vivienda hasta ahora ha crecido de acuerdo con los promedios de la ciudad y el condado, esto puede cambiar en el futuro. Los nuevos desarrollos han atraído al área a nuevos residentes que pueden pagar las tarifas actuales del mercado de alquiler y los precios de las viviendas. Aunque los residentes actuales y de largo tiempo han logrado permanecer en el área, la creciente presión financiera sobre estos hogares por el aumento de las tarifas de alquiler y de los impuestos a la propiedad puede dificultar su permanencia.

 

Hay tres grandes desafíos en el Centro Regional del Área de Midtown relacionados con la vivienda:

  1. Potencial de Desplazamiento de Residentes Existentes: El aumento de las tarifas de alquiler, el valor de las propiedades y los precios de las viviendas dificultará la permanencia de los residentes de bajos ingresos en el área. Este desafío afectará especialmente a los hogares de inquilinos.
  2. Preservar el Carácter Histórico y Reinvertir en el Parque Habitacional Antiguo: El parque habitacional más antiguo le da al Área de Midtown un carácter increíble, pero será difícil de mantener debido a los costos de reinversión y a las presiones de desarrollo.
  3. Manteniendo la Oportunidad de Vivir en el Área de Midtown para Todos los Tipos de Hogares e Ingresos: El costo de nuevos desarrollos y la demanda de vivienda en el área hacen que las rentas y los precios de las casas nuevas (e incluso las existentes) sean más difíciles de pagar para los residentes de bajos ingresos.

 

Recomendaciones de Vivienda

Las recomendaciones de vivienda fueron desarrolladas en base a la Visión y Metas del Área de Midtown y para abordar los desafíos identificados durante el proceso de planificación. Vea el documento de Estrategia de Vivienda en la Biblioteca de Documentos para un resumen de las condiciones de vivienda y los desafíos que sirven de base para las recomendaciones.

El Área de Midtown tiene diversos tipos y edades de viviendas. El área tiene una combinación de casas históricas más antiguas y nuevos apartamentos y casas tipo townhome. Se proyecta que el crecimiento de los hogares en el Área de Midtown continúe durante los próximos 15 a 20 años. Dirigir la mayor parte de este crecimiento a corredores de uso mixto y áreas de enfoque, al tiempo que se fomentan nuevas viviendas sensibles al contexto en los vecindarios, contribuirá a minimizar el desplazamiento y a mantener la accesibilidad y el carácter de la zona.
El Área de Midtown tiene una buena combinación de hogares con diferentes niveles de ingresos y educación, así como una gran diversidad de empleos. A medida que crezca la demanda de vivienda en el área, uno de los principales desafíos será mantener la accesibilidad para una gama diversa de residentes actuales y futuros. Actualmente, el 7% de las unidades en el Área de Midtown son unidades de vivienda accesible restringidas por ingresos o en acceso, y más son naturalmente accesibles. Mantener estas unidades existentes y aumentar el número de nuevas unidades accesibles puede ayudar a preservar las oportunidades de los hogares con ingresos inferiores a la media.
Se prevé que la población del Área de Midtown crezca significativamente en los próximos 15 a 20 años. Se espera que gran parte de las viviendas necesarias para hacer frente a este crecimiento se ubiquen en áreas de enfoque de uso mixto y en corredores del Área de Midtown. Sin embargo, también se debe abordar en los vecindarios existentes la necesidad de adecuar el crecimiento de las viviendas para hacer frente a los problemas de accesibilidad y a los impactos de la creciente demanda y los precios en aumento. Se necesitan estrategias para ayudar a mantener la diversidad actual de vivienda y permitir el desarrollo de repoblación a pequeña escala sensible al contexto.
El Centro Regional del Área de Midtown es una parte de San Antonio, y sus problemas de vivienda y oportunidades están invisiblemente ligados al resto de la ciudad y a la región. No se pueden garantizar opciones de viviendas diversas y accesibles entre todas las oportunidades del Área de Midtown si nos centramos únicamente en el Área de Midtown. Muchos programas, incentivos y fuentes de financiamiento para mantener la accesibilidad de la vivienda deberían establecerse en consideración con toda la ciudad. El Marco de Políticas de Vivienda de San Antonio ha identificado acciones, políticas prioritarias y estrategias de implementación para lograrlo. Igualmente, cada Centro Regional y Área Comunitaria en San Antonio tiene que desempeñar un papel para alcanzar un futuro con viviendas diversas y accesibles en la ciudad. Las comunidades del Área de Midtown han indicado mediante el proceso de planificación que la diversidad es valorada, que el Área de Midtown es un lugar donde los residentes existentes deberían poder quedarse, y donde son bienvenidas las nuevas y diversas viviendas para personas. Como con cualquier otra parte de San Antonio, el éxito futuro del Área de Midtown está atado, en parte, a la implementación del Marco de Políticas de Vivienda de San Antonio.