Proyectos Catalizadores
Entrada a San Pedro
La Entrada a San Pedro se encuentra a ambos lados de San Pedro Avenue, junto a la I-35.
Sitio VIA en San Pedro
El sitio VIA San Pedro está ubicado en el lado oeste de San Pedro Avenue, entre Cypress y Myrtle.
Introducción
Los dos conceptos de proyectos catalizadores para el Plan del Centro Regional del Área de Midtown están ubicados junto a San Pedro Avenue. Cada uno muestra un escenario de lo que podría ser el desarrollo futuro en esta área, cómo podría servir a la comunidad y complementar la visión general para mejorar la calidad de vida en el Área de Midtown.
Las ubicaciones fueron seleccionadas por su proximidad a instalaciones locales como el Downtown y el Parque San Pedro Springs, su proximidad a un servicio de tránsito potencial de alta calidad, frecuente y confiable que está siendo considerado por parte de VIA, y los interesantes desafíos y oportunidades que cada una de ellas presenta.
Recomendaciones para Proyectos Catalizadores
Recomendación #1: Apoyar el desarrollo de un barrio residencial de uso mixto en la Entrada de San Pedro.
Recomendación #2: Apoyar el desarrollo de viviendas y servicios comunitarios que complementen a San Pedro Avenue, San Pedro Springs Park, San Pedro Springs Creek, y las operaciones continuas de las instalaciones VIA.
Recomendación #3: Utilizar los principios de justicia de diseño en los futuros procesos públicos de diseño de los sitios catalizadores.
Proyecto Catalizador #1
Entrada a San Pedro
El sitio de la Entrada de San Pedro está compuesto por dos cuadras a ambos lados de San Pedro Avenue, al norte de la I-35. La mezcla actual de usos incluye una nueva gasolinera/tienda de autoservicio, servicio de comidas para llevar, gasolinera, bufete de abogados, un bar y una residencia. Al momento de la realización de la Charrette de Diseño Digital para este sitio, la cuadra del lado este de San Pedro Avenue incluía un gran lote vacante. Desde entonces, la propiedad fue vendida y se construyó la gasolinera/tienda. Hay un edificio histórico en la cuadra este de la Avenida.
Ambas cuadras presentas desafíos de diseño interesantes. La cuadra al oeste de San Pedro Avenue es estrecha, lo que dificultaría incluir un uso primario que atienda a mucha gente, junto con el estacionamiento, en un formato que sea amigable para los peatones y sensible a las propiedades al otro lado de la calle, principalmente zonificadas para viviendas multifamiliares en el Vecindario de Five Points. Los Mexicoamericanos o Hispanos representan mayorías mayores al promedio en las áreas residenciales que rodean este sitio (típicamente del 70% al 95% en cualquier cuadra).
Visión
La visión para la Entrada de San Pedro es apoyar la necesidad del Área de Midtown de más viviendas en áreas con opciones de transporte y oportunidades, en un diseño que refleje algunas de las formas históricas de los edificios del área circundante. Como se discutió en otras secciones del plan, no todas las cuadras en todos los corredores de uso mixto podrán soportar una concentración exitosa de negocios minoristas, y no todas las propiedades en áreas designadas en el mapa de uso futuro del suelo como alta densidad necesitan tener la densidad más alta y los edificios más grandes.
La visión para la Entrada de San Pedro es apoyar la necesidad del Área de Midtown de más viviendas en áreas con opciones de transporte y oportunidades, en un diseño que refleje algunas de las formas históricas de los edificios del área circundante. Como se discutió en otras secciones del plan, no todas las cuadras en todos los corredores de uso mixto podrán soportar una concentración exitosa de negocios minoristas, y no todas las propiedades en áreas designadas en el mapa de uso futuro del suelo como alta densidad necesitan tener la densidad más alta y los edificios más grandes.
La visión para la Entrada de San Pedro refleja estas realidades, ofreciendo principalmente viviendas para las personas que quieran permanecer en esta área tanto en formatos multifamiliares como en tipo townhome, mientras que contribuyen a una base poblacional que puede sustentar una estación de tránsito de alta calidad y concentraciones de negocios minoristas a pocas cuadras, adyacentes a San Pedro Avenue, entre Poplar Street y Evergreen. La visión incluye usos orientados a la calle en casi todas las partes del sitio, principalmente orientados a San Pedro Avenue. Los principios de diseño para cada cuadra también incluyen viviendas que miran hacia Howard Street y Jackson, evitando las paredes en blanco, las estructuras de estacionamiento expuestas y las áreas de servicio y entrega expansivas que miran hacia los usos residenciales existentes y potenciales al otro lado de esas calles.
El concepto del lote entre San Pedro Avenue y Jackson Street demuestra cómo puede instalarse un estacionamiento estructurado en el interior de un lote estrecho, y que el nuevo desarrollo adyacente a San Pedro Avenue no debe dar la espalda al vecindario ni relegar a Jackson a ser un lugar con menos gente y menos ojos en la calle. Finalmente, el concepto ilustra cómo el nuevo desarrollo en esta área al oeste de San Pedro Avenue debe ser menos denso y de menor escala que el nuevo desarrollo en el este de San Pedro Avenue, ofreciendo una transición razonable al vecindario de Five Points.
Los edificios conceptuales son grandes pero están compuestos de partes más pequeñas que varían dentro de una misma cuadra. Algunas de estas partes imitan las proporciones de edificios residenciales históricos de dos pisos en Five Points y Tobin Hill. El concepto señala simultáneamente una transición al Downtown.
La visión de la Entrada de San Pedro también brindó la oportunidad de considerar cómo podría ser el paisaje urbano de San Pedro Avenue en el futuro. El concepto no ha sido estudiado para determinar la factibilidad de la ingeniería, y es sólo un resultado concebible; sin embargo, muestra cómo una combinación de aceras más anchas, árboles de calle y otros servicios como iluminación o bancos podrían hacer de San Pedro Avenue un lugar más placentero para que los residentes del área pasen tiempo al aire libre o bien que transiten a pie. Para lograr la visión de San Pedro Avenue, y varios otros corredores de uso mixto en el Área de Midtown, serían beneficiosas enmiendas al Código de Desarrollo Unificado (UDC) que exijan que los nuevos proyectos de desarrollo dediquen espacio para ensanchar las aceras, además de otorgar créditos para nuevos desarrollos hacia los requisitos de paisajismo para la plantación de árboles de calle.
Este concepto pretende ser receptivo para muchos residentes del área que han dicho usar regularmente San Pedro Avenue a pie, típicamente para usar autobuses o restaurantes y servicios del área. Un servicio de transporte público de alta calidad, un proyecto de transformación de las calles y un nuevo desarrollo junto con mejores regulaciones pueden lograr que esta área funcione mejor para ellos y sea más útil para las generaciones futuras.
Proyecto Catalizador #2
Sitio VIA en San Pedro
El sitio VIA de San Pedro es mucho más grande que el sitio de la Entrada de San Pedro, y a pesar de estar a sólo algunas cuadras de distancia, presenta un conjunto único de desafíos y oportunidades a futuro. Los usos existentes se relacionan principalmente con las necesidades de mantenimiento de autobuses, oficinas y estacionamiento de empleados de VIA. También hay una gasolinera, y, restaurantes y venta de alcohol con ventanilla para automóviles. El arroyo San Pedro Springs llega al sitio desde el norte, fluyendo por sobre el nivel del suelo antes de entrar a una instalación subterránea, para luego volver a emerger por encima del nivel del suelo, más cerca de Fredericksburg Road. Rodeando el sitio se encuentra el Parque San Pedro Springs hacia el norte, hacia el oeste una colección de casas unifamiliares y dúplex, hacia el sur una mezcla de casas y servicios industriales, y hacia el este el San Antonio College y una mezcla de usos que incluye un bar, el Centro Esperanza para la Paz y la Justicia, una gasolinera/tienda de autoservicio, un restaurante para llevar en auto y una cafetería, entre otros. El sitio alberga Mexicoamericanos o Hispanos que representan mayorías mayores al promedio en las áreas residenciales que rodean este sitio (típicamente del 70% al 95% en cualquier cuadra). El arte público existente cerca de la intersección de Five Points, incluyendo el mural Visión del Futuro, las esculturas "Guardianes de Five Points" y el paisaje nativo, son algunos ejemplos de cómo los proyectos públicos pueden reflejar eficazmente la cultura y paisajes locales.
En el sitio, se lavan, mantienen y movilizan más de 500 vehículos todos los días, y cientos de conductores, personal de oficina y técnicos trabajan para mantener en funcionamiento el servicio de tránsito de VIA. Las áreas que rodean el arroyo San Pedro Springs hacia el este del sitio son críticas para las operaciones de VIA en el futuro cercano. Algunas de estas actividades generan ruido y luz las 24 horas del día. Es más probable que otras áreas alrededor del perímetro del sitio estén disponibles para un desarrollo que admita una mezcla más diversa de usos dentro del cronograma del Plan del Centro Regional del Área de Midtown. Sin embargo, reorganizar o reubicar cualquier elemento de las operaciones de VIA sería complicado y costoso.
La visión a largo plazo para este sitio incluye el desarrollo de todo el sitio para una mezcla de usos incluyendo viviendas para personas, espacios públicos de alta calidad, un sendero continuo junto al arroyo que conecte el Parque San Pedro Springs con Fredericksburg Road, servicios minoristas y comunitarios y servicios de transporte público de alta calidad en los dos lados adyacentes. Reconociendo la importancia de las operaciones de VIA y las dificultades que habría que resolver para adaptarse a esta visión a largo plazo para esta área, que probablemente sólo podría producirse en una serie de fases durante décadas, el concepto de sitio catalizador que se presenta aquí sólo refiere a partes del sitio, principalmente en torno a su perímetro, en las que el re desarrollo es más concebible.
Visión
El concepto presentado aquí favorecería un vibrante paisaje peatonal en San Pedro Avenue, con una mezcla de usos que generaría tráfico peatonal a diferentes horas del día. Tal combinación incluiría viviendas en diversos formatos para diversos usuarios, algunas oportunidades en planta baja de venta minorista y restaurantes, un uso comunitario prioritario como un centro para adultos mayores, y algún uso minorista prioritario como una tienda de comestibles. Parte de las viviendas deberían ser para hogares de ingresos bajos y moderados.
Una plaza pública en la terminal de Evergreen sería un punto focal y de encuentro para el largo tramo de calle entre Laurel y Myrtle, a la vez que ayudaría a definir una conexión con la vibrante escena callejera de Main Avenue y Evergreen a unas pocas cuadras al este.
También se podrían instalar aquí oficinas y aulas. Aunque el San Antonio College tiene una oportunidad de crecimiento sustancial dentro de su campus actual, se podría absorber alguna expansión futura cerca de San Pedro Avenue. Las oportunidades de educación complementarias podrían incluir la capacitación vocacional relacionada con el mantenimiento de la flota de VIA, alojamiento de estudiantes o clases satélite para otras escuelas que no tengan presencia en el área, como la Texas Tech University. En este sitio se podrían ubicar estacionamientos compartidos para responder eficientemente a los nuevos usuarios y a los actuales usuarios de la comunidad local de una manera que no comprometa el entorno confortable y placentero de San Pedro Avenue.
Dirigiéndose hacia el perímetro norte adyacente a Myrtle, las viviendas estarían frente al Parque San Pedro Springs, al otro lado de la calle, y definirían uno de sus límites. Los usos de menor intensidad se ubicarían en Flores Street, frente a las áreas residenciales existentes. Junto a donde desemboca el arroyo San Pedro Springs, se establecería un nuevo desarrollo lo suficientemente alejado del arroyo como para proporcionar luz solar, árboles e infraestructura de aguas pluviales ecológica, pero parcialmente orientado a las mejoras de acceso público a orillas del arroyo, tales como un sendero, bancas y luz, lo que señalaría un posible futuro en el que el arroyo se iluminaría durante el día y sería accesible al público en todo su trayecto desde sus manantiales hasta el vecindario de Five Points.
Al re desarrollar áreas cerca de San Pedro Avenue, Cypress, o Fredericksburg Road, no debe perderse la oportunidad de incorporar elementos de agua en los espacios públicos. La San Antonio River Authority ha identificado posibles lugares en toda esta área donde se podrían ubicar instalaciones de detención de aguas superficiales para mejorar la calidad del agua en el arroyo San Pedro Springs.
El proceso para desarrollar este concepto reveló la importancia del diseño para mitigar el ruido y la luz, y para considerar las necesidades de circulación del sitio de VIA, ofreciendo al mismo tiempo áreas de servicio y entrega para el desarrollo orientado a San Pedro sin comprometer el entorno peatonal de San Pedro Avenue. Las viviendas y sus ventanas no podrían estar orientadas hacia el interior del sitio donde continuarían las operaciones de VIA. Los edificios tendrían que incluir características para atenuar el ruido exterior. Extender Jackson hacia el norte desde Laurel hasta Myrtle daría lugar a una combinación de prestación de servicios, circulación de VIA y, potencialmente, una ruta para bicicletas, si fuera relevante para la red general de bicicletas.
Incluso si la visión a largo plazo de la restauración del arroyo, el acceso al arroyo y la vivienda para personas cerca de Flores Street se vuelve difícil de alcanzar, la implementación del concepto primario contribuiría a múltiples metas del Área de Midtown, apoyando el acceso a la naturaleza y la recreación, el servicio de transporte público de alta calidad y albergando muchos hogares y puestos de trabajo en un lugar de oportunidad.